Crisi della casa: no alle restrizioni delle libertà, stimolare gli investimenti finanziari

La crisi abitativa in Italia si muove tra emergenza sociale, trasformazione urbana e squilibri finanziari. Se da un lato trovare una casa in affitto a prezzi sostenibili è diventata impresa ardua per lavoratori e studenti, dall’altro lato il settore immobiliare rappresenta per eccellenza il rifugio dei risparmiatori italiani. Proviamo a capire le connessioni tra queste dinamiche e le possibili strade per riequilibrare l’allocazione del capitale.

La spinta sugli affitti brevi e la desertificazione dei centri storici

In molte città italiane ed europee la domanda di immobili in affitto a lungo termine supera ampiamente l’offerta disponibile. Molti proprietari scelgono di destinare le proprie case agli affitti brevi per uso turistico. Preferenza che si spiega con:

• Maggiore redditività potenziale: rendimenti complessivi spesso superiori rispetto ai contratti tradizionali a canone concordato o libero.
• Minore rischio di morosità e occupazione indebita: contratti di pochi giorni eliminano le lunghe e complesse procedure giudiziarie di sfratto.

Tuttavia, il passaggio di immobili dal mercato residenziale verso quello turistico produce effetti diretti sulla struttura delle città:

1. Spopolamento dei residenti: i centri storici perdono la comunità locale (famiglie, studenti, lavoratori della PA e dei servizi).
2. Aumento del carovita: i prezzi delle locazioni residue salgono a causa della scarsità di offerta, trascinando al rialzo anche i costi dei servizi di quartiere e del commercio di prossimità, gradualmente sostituito da attività ad uso e consumo esclusivo dei visitatori.

 

Il diritto di proprietà e i limiti normativi locali

Di conseguenza, diversi Comuni hanno introdotto regolamenti, vincoli o limitazioni alla destinazione turistica degli immobili nei nuclei urbani ad alta densità abitativa. Interventi che hanno sollevato un acceso dibattito giuridico ed economico. Da un lato le amministrazioni pubbliche tentano di tutelare il diritto all’abitazione e il decoro urbano; dall’altro, molti proprietari denunciano una limitazione sostanziale del diritto di fruire liberamente del proprio bene (garantito dall’articolo 42 della Costituzione). 

Il rischio avvertito dai risparmiatori che investono nella casa è di subire una rigidità normativa che riduce il valore e l’utilità del risparmio accumulato sotto forma di mattone.

In questa situazione, ignari dei disastri fatti dall’equo canone alcune decine di anni fa ed entusiasmati dalle manifestazioni in corso in Spagna (dove per la crisi abitativa il governo si è dimesso e si va alle elezioni anticipate), si fanno strada proposte di blocco degli sfratti da parte degli statalisti, nonché ampliare la possibilità di costruire nuove abitazioni. Mentre la prima creerebbe maggiori problemi spaccando il Paese in due tra proprietari e inquilini, la seconda proposta, per quanto logica, andrebbe valutata con molta attenzione. L’Istituto Bruno Leoni, per esempio, ipotizza maggiori costruzioni estendendosi verso l’alto, nonché  costruzioni in periferie meglio collegate con il centro città e una riforma degli  sfratti per renderli più esecutivi.

Il “culto del mattone” e l’impatto sul sistema produttivo

L’Italia si distingue per un’altissima percentuale di famiglie proprietarie della casa di abitazione (75%) e per una spiccata inclinazione verso l’investimento immobiliare secondario come forma di previdenza integrativa o conservazione della ricchezza.

La netta preferenza per il mattone rispetto agli investimenti finanziari ed azionari genera una conseguenza sulla struttura economica generale:

• Sottrazione di capitale alle imprese: i risparmi convogliati prevalentemente nel settore immobiliare non alimentano il mercato dei capitali di rischio (mercato azionario, private equity, venture capital) né la liquidità bancaria destinata al credito d’impresa.
• Impatto sulla crescita industriale: il settore manifatturiero e delle tecnologie avanzate necessita di ingenti capitali per l’innovazione, la transizione ecologica e l’espansione internazionale. Un mercato finanziario poco denso penalizza la competitività delle aziende nazionali.

 

Invertire la tendenza: educazione finanziaria e tutela dai rischi

Invertire gradualmente l’eccessiva dipendenza dall’investimento immobiliare a favore di un’allocazione più equilibrata nei mercati finanziari richiede di affrontare due ostacoli primari: la cultura finanziaria e la percezione del rischio.

Per favorire questa transizione occorre agire su precise linee guida:

1. Diffusione dell’educazione finanziaria

Molti risparmiatori scelgono l’immobile perché percepito come un bene concreto e comprensibile. Promuovere programmi capillari di alfabetizzazione finanziaria aiuterebbe a comprendere concetti chiave quali:

• La diversificazione del portafoglio (per ridurre il rischio complessivo).
• L’impatto dell’inflazione sui liquidi e il rendimento storico dei mercati azionari nel lungo periodo.
• L’importanza dei fondi comuni, dei PIR (Piani Individuali di Risparmio) e degli strumenti che indirizzano il capitale privato verso l’economia reale nazionale.

2. Contrasto alle truffe e tutela del risparmio

La ritrosia verso i mercati finanziari deriva spesso anche da scandali passati o dalla paura di frodi. Un sistema finanziario in grado di attrarre capitale dal settore immobiliare richiederebbe:

• Vigilanza stringente da parte degli organi di controllo sulle piattaforme e sui prodotti di investimento.
• Regole trasparenti e tutele adeguate contro l’abusivismo finanziario e gli schemi speculativi fraudolenti.
• Un quadro fiscale stabile e premiante per chi sceglie di investire a lungo termine nelle aziende del Paese.

Riequilibrare l’allocazione del risparmio privato tra mercato immobiliare e finanza d’impresa permetterebbe da un lato di allentare la pressione speculativa sul mercato delle abitazioni, e dall’altro di dotare il sistema industriale delle risorse necessarie per sostenere l’occupazione e lo sviluppo economico.

Siamo consapevoli che, soprattutto a livello europeo, le politiche di tutela e promozione del risparmio finanziario sono in corso, ma evidentemente non bastano e rappresentano ancora una nicchia, soprattutto troppo e male orchestrate da istituti finanziari più che altro interessati ai propri guadagni che alla soddisfazione dei clienti.

Vincenzo Donvito