L’articolo di MilanoToday del 22 febbraio 2026 propone una mappa dettagliata dei nuovi progetti di edilizia convenzionata e social housing in città: ex Macello, scalo di Greco Breda, Crescenzago, San Siro, ex Caserma Mameli, Taggia, Futura Bonola. L’impostazione è chiara: esistono interventi in grado di offrire case a prezzi più accessibili, in alcuni casi attorno ai 210mila euro, e dunque una risposta all’emergenza abitativa sarebbe già in costruzione.
Il problema è che, leggendo attentamente i cronoprogrammi e lo stato delle procedure, emerge un quadro molto meno rassicurante.
Molti di questi progetti non sono ancora cantieri avanzati, ma operazioni in attesa di approvazioni urbanistiche, permessi convenzionati, superamento di rallentamenti amministrativi o effetti delle inchieste che hanno inciso sulla macchina comunale. In diversi casi si parla di lavori che “dovrebbero” iniziare nei prossimi mesi o anni; in altri si ipotizzano conclusioni attorno al 2029 o al 2030. Alcune scadenze sono già slittate rispetto alle previsioni originarie.
Non è quindi affatto certo che tutti questi interventi partano nei tempi indicati. E non è nemmeno garantito che vengano completati secondo i cronoprogrammi attuali. L’esperienza recente dell’urbanistica milanese dimostra che tra annuncio, piano attuativo, apertura del cantiere e consegna effettiva possono passare molti più anni di quelli inizialmente dichiarati.
C’è poi un tema quantitativo che raramente viene affrontato con la necessaria chiarezza. Anche sommando tutte le operazioni descritte, la capacità complessiva difficilmente potrà compensare la dinamica demografica negativa che Milano sta vivendo. Se la città continuasse a perdere residenti ai ritmi del 2024, nel giro di pochi anni si arriverebbe a una contrazione nell’ordine di 200mila cittadini. Le nuove case previste, anche nella migliore delle ipotesi, potrebbero accogliere una frazione di quel numero, forse attorno a 50mila persone.
Il rapporto tra perdita di popolazione e nuova offerta è dunque sbilanciato. E soprattutto, l’offerta arriverà tardi: in larga parte dopo il 2030.
A monte, però, c’è un nodo strategico più profondo. Negli ultimi anni Milano ha scelto di limitare fortemente la verticalizzazione diffusa, di irrigidire i processi di rigenerazione urbana, di escludere qualsiasi ipotesi di consumo di suolo e di rendere estremamente complessi gli iter autorizzativi. Scelte legittime sul piano politico, ma con un effetto economico evidente: riduzione dell’elasticità dell’offerta abitativa.
Quando la domanda cresce — studenti, lavoratori qualificati, nuovi nuclei familiari — e l’offerta è frenata da vincoli volumetrici e procedurali, si genera una scarsità artificiale. E la scarsità, in un mercato urbano attrattivo, produce inevitabilmente aumento dei prezzi.
Oggi il Comune tenta di intervenire attraverso grandi operazioni di rigenerazione, dedicate in parte all’edilizia convenzionata e in parte al mercato libero. Ma si tratta spesso di quartieri progettati ex novo su aree dismesse, con una quota calmierata inserita all’interno di interventi complessivi molto più ampi. È una risposta parziale, tardiva e fortemente dipendente dalla stessa macchina amministrativa che negli anni ha contribuito a rallentare l’offerta.
Se l’emergenza abitativa è anche il risultato di scelte regolatorie restrittive e di una burocrazia complessa, è difficile pensare che la soluzione possa consistere semplicemente nell’aggiungere nuovi piani e nuove mappe.
Forse servirebbe un approccio diverso: meno annunci, meno quartieri simbolici, più semplificazione. Tempi autorizzativi certi. Maggiore densità dove le infrastrutture lo consentono. Regole chiare e applicate in modo efficiente. Un’amministrazione che faccia un passo indietro rispetto alla tentazione di “guidare” ogni operazione e si concentri sull’essenziale: garantire certezza del diritto e velocità decisionale.
La crisi della casa non si risolve con i rendering. Si risolve aumentando realmente l’offerta in tempi compatibili con la domanda. Finché questo non accadrà, i titoli sulle case a 210mila euro resteranno più una promessa che una soluzione.
Luca Rampazzo
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