La proposta della Commissione europea di Affordable Housing Act continua a far discutere. Su un piano generale, la bozza individua un problema reale – l’accessibilità della casa – ma poi lo riduce a una singola causa, cioè la diffusione degli affitti brevi, e postula che dare alle “autorità competenti” maggiori poteri farà venire meno la pressione sui canoni di locazione. Perfino il documento annunciato dal commissario Dan Jørgensen, a dire il vero, riconosce che “nel lungo termine” lo squilibrio tra domanda e offerta di immobili potrà essere attenuato solo aumentando l’offerta – certo non limitando gli utilizzi degli spazi. Ciò nonostante, si concentra su una proposta che esso stesso definisce “insufficiente” (per non dire peggio).
Oltre a questa incomprensibile asimmetria tra diagnosi e terapia, il testo proposto dalla Commissione rischia di rivelarsi inefficace anche per ragioni pratiche. Anzitutto, l’innesco degli eventuali interventi viene da un indicatore di “stress abitativo” che, in concreto, sarà pressoché impossibile rilevare. Tale indicatore ruota attorno a un unico parametro, cioè il rapporto tra il prezzo delle case e il reddito mediano. Tale parametro viene valutato da tre angolazioni diverse: il suo livello attuale (deve essere superiore a otto volte); la sua evoluzione nel tempo (deve essere cresciuto); il suo sviluppo futuro (deve esserne improbabile una riduzione). Ma davvero pensiamo che i sindaci dispongano di una misura del reddito mediano a livello di città o addirittura di quartiere, per computarne il rapporto con il valore degli immobili? E che siano in grado di prevederne l’andamento atteso? La sensazione è che, dietro un’architettura apparentemente complessa, si nasconda una valutazione che non può che essere discrezionale e semplicistica.
Ammettiamo pure che questo problema possa essere superato: a quel punto, la bozza di regolamento autorizza misure restrittive sugli affitti brevi – fino al divieto di compravendita per usi diversi dalla prima casa. Supponiamo anche, per amor di discussione, che questo strumento venga utilizzato: cosa ci aspettiamo che accada? Fortunatamente, o disgraziatamente, non dobbiamo attendere l’approvazione della norma per saperlo. Molte città, italiane e no, si sono mosse per porre un freno agli affitti brevi. Il fenomeno è stato ampiamente studiato: in un lavoro che pubblicheremo domani, mostriamo che la risposta dipende dal modo in cui è formulata la domanda. Se guardiamo agli esiti “amministrativi”, le ordinanze dei sindaci o le leggi regionali sono state un successo, nel senso che gli affitti brevi si sono ridotti (quanto meno quelli legali). Se invece ci concentriamo sulle loro conseguenze sostanziali, cioè l’offerta di locazioni a lungo termine o i valori immobiliari, la storia è completamente diversa: gli impatti o non ci sono stati, o sono stati modesti.
Perché, allora, promuovere una medicina che già sappiamo non funzionerà? Purtroppo, se un problema non ha soluzioni semplici o immediate, allora l’impulso politico è di “fare qualcosa”, anche se è sbagliato.
Istituto Bruno Leoni
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